Nadia vend la maison où elle habite depuis des années. Après le remboursement de l'hypothèque et les frais de clôture, elle utilise le solde pour son prochain logement. Puisque c'était sa résidence, elle croit ne rien avoir à transmettre pour sa déclaration.
L'exemption prévue ne supprime pas l'étape de déclaration.
Ajouter la vente au dossier fiscal
Depuis les ventes de 2016, l'ARC exige la déclaration de la vente et la désignation de résidence principale pour demander l'exemption. L'annexe 3 et le formulaire T2091(IND) servent à cette fin, selon les faits.
Nadia conserve les documents d'achat et de vente, l'année d'acquisition, l'adresse et les renseignements sur la propriété. Elle garde aussi les améliorations importantes en capital et tout changement d'usage antérieur.
L'argent restant après le remboursement hypothécaire n'est pas le gain en capital de l'immeuble. Le remboursement d'une dette est une opération de financement; le dépôt bancaire ne remplace pas les documents d'achat et de vente.
Par exemple, supposons un prix de vente de 600 000 $, un prix de base rajusté de 400 000 $ et des frais de vente de 20 000 $. Le gain avant toute exemption est de 180 000 $. Un solde hypothécaire de 250 000 $ ne réduit pas ce gain. La désignation détermine ensuite la partie exonérée, s'il y a lieu.
Reconstituer l'usage du logement
Nadia note les années d'occupation et vérifie toute période de location ou d'utilisation commerciale. Elle regarde aussi si sa famille possédait un autre bien pouvant être désigné pour les mêmes années.
La demande ne se résume pas à avoir habité le logement un jour. La propriété, l'occupation habituelle, les désignations familiales et l'historique de résidence peuvent changer le résultat. Selon les règles actuelles, une unité familiale ne peut désigner qu'un bien pour une année donnée; un chalet ou un autre logement peut donc rendre ce choix important avant de produire.
Examiner séparément une vente dans la première année
Pour un logement canadien détenu pendant moins de 365 jours consécutifs, la règle sur les reventes précipitées peut traiter le profit comme un revenu d'entreprise, qui ne peut pas bénéficier de l'exemption pour résidence principale. Certains événements de la vie permettent une exception, notamment un déménagement admissible ou une maladie grave. Gardez les preuves de l'événement et de son lien avec la vente.
Une exception, ou une propriété conservée au moins 365 jours, écarte cette règle automatique; cela ne prouve pas automatiquement que le gain est en capital ou exonéré. L'intention réelle et les circonstances de l'achat et de la vente demeurent pertinentes.
Corriger rapidement une vente oubliée
Si une déclaration déjà produite omet la vente, demandez une modification pour l'année de la vente. N'ajoutez pas l'ancienne vente à la déclaration de cette année. Préparez l'annexe 3 et le T2091(IND) applicables, l'historique de propriété et d'utilisation, ainsi qu'une explication de la désignation oubliée.
L'ARC peut accepter une désignation tardive dans certaines circonstances, avec une pénalité possible. Même une vente présumée entièrement exonérée doit être corrigée; une section des gains en capital laissée vide ne préserve pas l'exemption à elle seule.
Le dossier final de Nadia contient le calcul de la vente et la désignation justifiant l'exemption. Un résultat sans impôt devient ainsi explicable.
