Quitter sa maison et la louer entièrement peut créer un événement fiscal sans acheteur ni produit de vente. Les règles de changement d'usage prévoient généralement une disposition et une nouvelle acquisition à la juste valeur marchande.
Avant de produire la déclaration de l'année du changement, choisissez entre déclarer cette vente réputée et exercer le choix prévu au paragraphe 45(2). Inscrire des loyers ne constitue pas ce choix.
Conserver les faits à la date de conversion
Gardez la date du changement, le bail, l'historique de propriété et les éléments justifiant la valeur du bien à ce moment. Une évaluation solide est plus facile à obtenir près de l'événement que plusieurs années après.
Conservez aussi le coût d'acquisition et les améliorations. Une estimation actuelle sans les coûts historiques n'explique pas le gain accumulé avant la conversion.
Examiner le choix avant l'amortissement
Le choix prévu au paragraphe 45(2) peut reporter la disposition réputée lorsqu'une résidence principale devient un bien productif de revenu. Sans ce choix, déclarez la vente réputée dans l'année du changement et demandez l'exemption pour résidence principale applicable avec l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND). Même un gain exonéré doit être déclaré et faire l'objet d'une désignation.
Pendant que le choix est en vigueur, l'ancien logement peut être désigné comme résidence principale pour au plus quatre années où vous n'y habitez pas, si vous demeurez résident ou résident réputé du Canada et qu'aucun autre logement n'est désigné par vous ou votre unité familiale pour les mêmes années. Certains déménagements liés à l'emploi permettent de prolonger cette période. La règle ordinaire de quatre ans ne garantit pas une exemption pour chaque année d'une longue location.
Par exemple, emménager dans une autre maison dont vous êtes propriétaire oblige à comparer les deux biens avant de choisir les années à désigner. Emménager dans un appartement loué ne crée pas la même concurrence entre deux propriétés. Le choix fiscal et la désignation finale des années sont deux décisions distinctes.
Ne demandez pas de déduction pour amortissement sur le bien pendant que le choix s'applique. Une telle demande est considérée comme une annulation du choix au premier jour de cette année d'imposition, avec une disposition réputée à cette date. Une petite déduction d'amortissement peut donc modifier le calcul portant sur l'ensemble du bien.
Il ne garantit pas une vente future entièrement exonérée. Son intérêt dépend de tout l'historique de propriété, de résidence et d'utilisation.
Transmettre le choix avec la bonne déclaration
L'ARC exige une lettre signée décrivant le bien et indiquant que vous exercez le choix prévu au paragraphe 45(2). Produisez-la avec la déclaration de l'année du changement d'usage. Pour une déclaration électronique, suivez les instructions distinctes de l'ARC sur les documents relatifs aux choix; gardez la lettre et la preuve d'envoi avec la déclaration de cette année.
Si le changement a été oublié une année antérieure, examinez la possibilité d'un choix tardif plutôt que de le dater silencieusement de cette année. L'acceptation par l'ARC est conditionnelle, notamment selon qu'une déduction pour amortissement a déjà été demandée.
Déclarer les loyers séparément
Le choix n'exonère pas le revenu locatif courant. Tenez le registre des loyers et les justificatifs des dépenses admissibles dès le début de l'activité.
Louer une seule chambre demande une analyse différente de la conversion complète. Réintégrer un logement locatif peut aussi soulever un autre choix et des restrictions liées à l'amortissement déjà demandé.
Avant de produire, notez si un choix a été exercé, gardez le document signé et la preuve d'envoi, puis transmettez cet historique aux années suivantes. La prochaine personne qui prépare la déclaration doit connaître la décision existante.
